L’andamento del ciclo immobiliare e sui trend real estate commerciale negli Stati Uniti, in Europa e nell’Asia-Pacifico per l’anno in corso, basandosi sull’analisi di ogni regione in un contesto globale e utilizzando le valutazioni sui mega trend, si indica le previsioni per la seconda metà del 2016.
Le condizioni del mercato US nella prima parte del 2016 supportano le aspettative di una solida performance anche per il resto dell’anno. La crescita economica del 2,1% negli Stati Uniti, il modesto rafforzamento dei tassi di interesse da parte della Federal Reserve, i rendimenti positivi nel real estate commerciale e il pricing interessante sono tutti fattori che supportano la previsione. Con queste valutazioni positive all’attivo, l’outlook per i rendimenti nel 2016 si conferma attraente e potrebbe avvicinarsi alla media di lungo termine.
I mall regionali di fascia alta e i complessi immobiliari a prezzi di mercato accessibili spiccano come opportunità di investimento per la seconda metà del 2016. Inoltre, ci sono opportunità in aree geografiche con economie forti e settori property liquidi, come Seattle, Tacoma, Portland, Miami e Fort Lauderdale.
L’intensificarsi della volatilità nei mercati globali, legata all’indebolimento economico della Cina e alle difficoltà correlate nei mercati emergenti dipendenti dalle commodity, ha frenato la propensione al rischio degli investitori, in particolar modo nei primi mesi del 2016. In questo contesto, il pricing del real estate US è variato molto poco, certamente anche perché gli Stati Uniti sono un porto sicuro per gli investitori a livello globale. La crescita economica negli Stati Uniti è stabile e prevediamo che continui a registrare performance positive nel resto dell’anno.
Gli investimenti nel real estate commerciale europeo hanno registrato un rallentamento nella prima metà del 2016. Si dibatte su quanto questo possa dipendere dal delicato contesto politico e dalle conseguenti previsioni di crescita economica sottotono, o dal pricing elevato in questa fase del ciclo. Tuttavia si prevede che questo contesto influirà sulle performance nel breve termine.
Nonostante i venti contrari, le più importanti economie europee si prevede mantengano risultati stabili, anche se non di particolare rilievo. In questo contesto, la capacità di trarre beneficio da tassi bassi nei prestiti, rendimenti solidi e una buona gestione degli asset sarà determinante per orientare le performance future. In contrasto con un sentiment prudente ampiamente diffuso, la Germania, la Gran Bretagna e la Svezia hanno registrato tassi di occupazione che hanno superato i livelli pre-crisi, che si aggiunge alla crescita dei salari e della spesa dei consumatori nell’Europa continentale.
Sarebbe ingenuo sottostimare i venti contrari nel contesto economico globale del 2016, ma bisogna anche sottolineare che l’Euro zona è cresciuta dell’1,5% nel 2015, molto più rispetto a quelle che erano le aspettative all’inizio dell’anno, creando le basi perché una situazione simile si verifichi nel 2016.
Le opportunità di investimento si possono trovare fra asset secondari in mercati di locazione in ripresa, in particolar modo nelle economie del Sud Europa che hanno un potenziale di ripresa più elevato per quanto riguarda gli affitti. Tra i mercati che mostrano meno sintomi di fine-ciclo ci sono il Sud Europa e opportunità “interessanti” nelle città del Nord Europa.
L’Asia-Pacifico è a un bivio. Dopo la crisi finanziaria del 2008, la politica globale coordinata di easing monetario e di stimoli fiscali ha contribuito a rivitalizzare la situazione economica a livello locale, e a rilanciare la domanda industriale e l’export. Questo ha anche portato il pricing degli asset a livelli vicini ai record più alti. Tuttavia, la Cina sta rallentando, tanto che la leadership politica sta cercando di coordinare un atterraggio dolce controllato per consentire un deleverage ordinato dagli alti livelli di debito che si è accumulato, al momento valutato vicino al 300% del PIL.
Il sentiment delle aziende e dei consumatori ha risentito anche della volatilità dei mercati finanziari e di una politica monetaria US sempre più restrittiva. Nel 2016 l’outlook per l’Asia sarà probabilmente più sottotono rispetto agli anni precedenti, che hanno registrato risultati superiori ai livelli di crescita media. Secondo i dati di Oxford Economics, si prevede che l’Asia-Pacifico crescerà del 4,1% nel 2016 e nel 2017, registrando il sesto anno consecutivo di rallentamento rispetto al picco di crescita toccato nel 2010 con un +7,6%.
Ci sono tuttavia opportunità di investimento a valore aggiunto e opportunistiche in alcuni mercati della regione. Per esempio, opportunità core-plus e a valore aggiunto nel retail suburbano di Singapore, nel segmento uffici Grade B di Tokyo e Sydney e in settori particolarmente difensivi, come quello degli Outlet Mall in Cina. I settori uffici e retail di Sydney, Melbourne, Tokyo e il settore logistico di Singapore offrono tutti buone opportunità.